30-31 октября 2017 г. , г. Москва, Круглый стол "Налоговое планирование с учетом изменений в контроле за налогоплательщиком (лето-осень 2017 г.)" 

НАЛОГОВОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО

Юлия Хачатурян,

генеральный директор компании NIKA, RISK PLAN

Честно говоря, я уже жалела, что влезла на эту ветку. Коллеги-юристы явно уже грызлись за «место под солнцем», точнее за заказчика, который разместил в .группе статус о поиске подходящей кандидатуры для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Я же решила развеять иллюзии заказчика, касающиеся того, что ему удастся сэкономить на налоге; ибо мой прагматичный математический ум подсказывал мне, что обращение за помощью юристов в таком случае может быть абсолютно нерентабельным, то есть оплата их услуг будет гораздо больше, чем сэкономленная на налоге сумма. «Сейчас съедят меня все эти жаждущие получить заказ юристы», — подумала я после того, как я написала упрощенную формулу расчета рентабельности их гонорара. Однако кровожадным среди них оказался только один (Другие, видимо, понимали, что знают, как оспорить цену недвижимости, но в налогообложении не разбираются вообще, поэтому решили не лезть).

У кровожадного же дядечки (назовем его господин К-сон) были вредные иллюзии относительно того, что налоговое право он все-таки знает, к тому же заказ на оспаривание кадастровой стоимости он дико желал получить.

На самом деле все просто. Как правило, юристы просят за оспаривание кадастровой цены определенный процент от оспоренной цены на недвижимость. Мои знакомые юристы берут 10%. И ни о какой рентабельности работы и речи бы не шло, если бы кадастровая стоимость недвижимости устанавливалась раз и на всю оставшуюся жизнь. Однако меняется она минимум раз в 5 лет (а в некоторых регионах и чаще).

Более того, когда в суд подается иск – это может быть последний год перед плановым пересмотром этой самой кадастровой стоимостью. Далее – максимальная ставка налога на имущество 2,2%. Однако, такой высокой ставки налога на имущество, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость – я не видела вообще.

В Москве, например, эта ставка варьировалась и принимала значения и 1,7% и 1,8%. Соответственно, для того, чтобы посчитать рентабельность для вас услуг юриста, необходимо взять количество лет, оставшихся до очередного пересмотра кадастровой стоимости умножить на процентную ставку налога, установленную в регионе для объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость – и получится та сумма в процентах от стоимости объекта недвижимости, которую вы сможете после ваших манипуляций в суде сэкономить. Ну а далее из нее вы сможете понять, какова рентабельность работы юриста. Допустим, плановый пересмотр будет через 2 года, налоговая ставка 1,8%, перемножим эти цифры друг на друга и получится, что вы ничего не выиграете и не потеряете, если юрист возьмет за свои услуги 3, 6 % от оспоренной суммы недвижимости. Если эта сумма будет больше (например, 10%)– вы будете в большом проигрыше, если меньше – вы выиграете, хотя другой вопрос – рентабельно ли за копейки судится уже самому юристу (хотя цены на недвижимость, конечно, бывают разные).

Однако г-н К-сон не унимался «формула кривая», как «вообще можно рассуждать о рентабельности работы юриста», кроме того, они «оспаривают не цену, а цену и механизм расчета цены, поэтому, исходя из того, что прошлым судебном решением механизм расчета уже установлен, в следующем судебном процессе нам будет легче оспорить цену недвижимости».

«А за участие в следующем судебном процессе вы опять возьмете 10% от оспоренной суммы или в следующий раз, раз механизм уже установлен, вы будете защищать интересы своего клиента бесплатно?» — не удержалась я.

Не прошло и трех дней (что было более чем забавно) и я увидела другой пост. «Месяц назад мы оспорили кадастровую стоимость недвижимости (писал внутренний юрист компании, разбирательство шло много месяцев. Мы выиграли. Однако, сегодня выяснилось, что ее пересмотрели. Нам что, опять обращаться в суд, по новой, по тому же кругу????» На этот раз я решила на ветку не лезть. Зато там появилась какая-то леди, которая решила повторить все озвученные мною ранее мысли про рентабельность оспаривания кадастровой цены. Я уж, честно говоря, надеялась, что вылезет г-н К-сон и ей уже выскажет свое мнение про кривую формулу, но он почему-то на ветке не появился.

Безусловно, оптимизировать налог на имущество с кадастровой стоимости весьма проблематично. Я помню, как вначале появления такого понятия как «налог с кадастровой стоимости» все стали переводить недвижимость в компании на УСН; потом, поняв, что эту лазейку закрывают к ИП на УСН, а когда и она была закрыта – стали обращаться в фирмы по оспариванию кадастровой стоимости. Когда-то (когда уже и к фирмам на УСН и к ИП-никам объекты недвижимости было переводить бесполезно) одному нашему клиенту мы высказали пару идей решения об оптимизации налога. Прошло не больше года. В законодательстве появилась поправка, которую практически никто не заметил, но стало ясно, что одну из лазеек в законодательстве, которую увидели мы, разглядели и законодатели. Видимо, даже мысли и идеи материальны и могут быть услышаны.

В этой статье мы расскажем об оптимизации налога на имущество, налоговая база по которому не определяется как кадастровая, иначе говоря, об оптимизации, касающейся обычных объектов.

Методы минимизации налога на имущества делятся на две категории:

• перемещение актива в другую фирму (или к ИП), которая не платит налог вообще; не платит его с конкретного имущества или может воспользоваться льготой по налогу;.

• уменьшение стоимости имущества в бухгалтерском учете.

Z2 Переместим имущество

!!Во-первых, перемещение имущества поможет вам защитить активы!!

Если до этого основные средства хранились в не белой компании — то есть вероятность того, что налоговики взыщут недоимку по налогам за счет основных средств. Переместив в новое, «имеющее безупречную репутацию», юридическое лицо, фактически подконтрольное владельцу бизнеса — вы минимизируете налоговые риски, связанные с активами.

Z3 Переместим движимое имущество в другую фирму!

В 2013 г. в НК РФ появилась поправка, согласно которой к объектам, не облагаемым налогом на имущество, относится все движимое имущество, принятое на учет в качестве основных средств не ранее 1.01.13 г. (п.п. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ). Позже редакция данной нормы изменилась. С 2015 г. не является объектом налогообложения имущество 1 и 2 амортизационной группы. Основные средства, относящиеся к иным амортизационным группам являются объектом налогообложенияо, но относительно них установлена льгота, если они приняты на учет после 2013 г. Для налогового планирования существенной разницы здесь нет. Однако разница с точки зрения учета и появления дополнительных прав у налоговиков, в связи с внесенными в 2015 г. в Налоговый кодекс изменениями, очевидна. Имущество 3-10 группы отражается в расчете по налогу на имущество как объект основных средств. По такому имуществу налоговики имеют право требовать документы, подтверждающие льготы. Кроме того, есть некоторые особенности налогообложения основных средств, полученных при реорганизации (ликвидации) юридических лиц; передачи имущества между взаимозависимыми лицами (п. 2 ст. 105.1 НК РФ) (по таким активам нельзя воспользоваться льготой). Представим себе, что у компании на ОСНо есть движимое имущество – основные средства 3-10 амортизационной группы, принятые на учет в 2010 г. — Для оптимизации налогообложения переместите их в иную фирму, подконтрольную фактическому владельцу бизнеса (но не зависимую с ней).

Z3 Недвижимость — в компанию на УСН.

Если переместить недвижимое имущество в фирму на УСН, например, путем прямой продажи, от уплаты налога можно уйти(п. 2 ст. 346.11 НК РФ).   Следует помнить, что стоимость основных средств упрощенца не может быть выше 100 млн. руб. (п.п. 16 п. 3 ст. 346.12, п. 4 ст. 346.13 НК РФ).

Z3 Перемещение недвижимости к ИП на УСН или патенте — тоже хороший способ.

Ведь ИП в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, освобождается от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц (п. 3 ст. 346.11, п. 10 ст. 346.43 НК РФ). В отличие от предыдущего способа, здесь нет ограничений по стоимости основных средств.!!.   … после того, как актив переведен на другое лицо, его можно использовать в дальнейшем по договору аренды или лизинга. Бывают ситуации, когда передающей фирме не нужно использовать данный актив (например, недвижимость сдается в аренду третьим лицам управляющей компанией. Она может быть перемещена в другую фирму, а с прежними арендаторами заключены новые договоры аренды). \\\

Z3 Минимизируем риски продажи. Если покупатель зарегистрирован незадолго до совершения сделки, налоговики могут усмотреть в этом признак необоснованной налоговой выгоды. В связи с этим в покупателем лучше «назначить» компанию (или ИП), созданную давно. Во вторых, !!сделки с недвижимостью на сумму более 3 млн. р., могут быть проверены Росфинмониторингом!! (п. 1.1 ст. 6 Закона № 115-ФЗ). Когда цена сделки меньше — беспокоиться нечего.

Z2 Уменьшаем стоимость имущества

Z3 С помощью лизинга. Уменьшить стоимость имущества в бух.учете можно с помощью возвратного лизинга. Актив может учитываться или на балансе лизингодателя или лизингополучателя. В зависимости от этого тот или другой должны будут платить налог на имущество. Амортизировать предмет лизинга в бухгалтерском учете можно ускоренно!! (ст. 31 Закона о лизинге). Однако, стоит учитывать, что Минфин считает что в бухучете при амортизации объекта лизинга можно применять коэффициент ускорения не выше 3, только когда амортизация начисляется способом уменьшаемого остатка!! (письмо Минфина РФ от 03.03.05 № 03-06-01-04/125). К сожалению, с этим мнением согласился и Президиум ВАС РФ (постановление от 05.07.11 № 2346/11).   Предоставление имущества по договору финансовой аренды подлежит контролю Росфинмониторинга при сумме операции от 600 000 р. (или эквиваленту в иностранной валюте) (п.п. 4 п. 1 ст. 6 Закона № 115-ФЗ).

\\\   Z3 За счет способа начисления амортизации (их 4, вы можете посчитать, какой из способов для вас выгоднее) или переоценки (фактической уценки) основных средств.

Возможно вам будет интересно ознакомиться с другой статьей по налоговому планированию

ВЫДЕЛЕНИЕ НОВОГО НАПРАВЛЕНИЯ БИЗНЕСА: ОЦЕНКА НАЛОГОВОГО ЭФФЕКТА

Или посетить наши мероприятия:

Круглый стол по налоговому планированию

Семинары по налогам, налоговому планированию и другие мероприятия (для бухгалтеров, финансовых директоров, руководителей и владельцев компаний)

Яндекс.Метрика