30-31 октября 2017 г. , г. Москва, Круглый стол "Налоговое планирование с учетом изменений в контроле за налогоплательщиком (лето-осень 2017 г.)" 

НДС-НОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ДОГОВОРОВ

Юлия Хачатурян,

генеральный директор NIKA, RISK PLAN

Журнал «Бухгалтерия: просто, понятно, практично»

Пилотный номер

Налоговое планирование НДС достаточно проблематично как в силу специфической природы данного налога, так и в силу того, что, найдя возможность провести операцию без НДС, можно стать непривлекательным для делового партнера, нуждающимся в данном входящем налоге. Поэтому разработка мер по оптимизации именно НДСо налога требует детальной проработки. Представим себе, например, конкретную ситуацию. Компания-арендодатель, сдававшая помещения, решила сэкономить налоги, сдавать помещения через одного упрощенца или нескольких. Будет ли это целесообразно?

«Агрессивное» налоговое планирование НДС

Плюсом такого решения будет то, что НДС  действительно будет экономиться. Кроме того, для части арендаторов, применяющих УСН, патент, ЕНВД, все-равно, будет ли фирма, выступающая их непосредственным арендатором на ОСНо или на упрощенной. Другое дело, что в данном решении не учтены интересы арендаторов, находящихся на ОСНо. Поэтому для того, чтобы не потерять клиентов, зачастую налоговые консультанты советуют использовать такой метод как «разделение потоков», т.е. сдавать в аренду помещения компаниям, нуждающимся в НДС, напрямую от арендодателя, а тем, кому не нужен данный входящий НДС черед посредника.

Внимание ошибка!

Безусловно, на первый взгляд кажется, что более выгодно в качестве посредника поставить посередине упрощенца на 6%. Ведь в таком случае с дельты, которая останется на этом упрощенце, надо будет заплатить единый налог в размере 6 %, а не 15%. Но это мнение ошибочно.

Во-первых, арендодатель, первая компания, находящаяся на ОСНо, рассчитает цену с НДС. И если компания-посредник, на УСН с налоговой базой 15% сможет учесть этот НДС в расходах для расчета единого налога, то упрощенец на 6% просто потеряет эти средства.

К тому упрощенец, кроме того должен заплатить первоначальному арендатору основную базовую сумму арендной платы. Часто, она является далеко не символической и организация на УСН, платящая 6% -ный налог также потеряет эту сумму, т.к. е сможет учесть ее в расходах.

«Неагрессивное» планирование НДС

Иногда перед арендатором не стоит задача существенной минимизации НДС. Ему просто нужно сделать так, чтобы ему и контрагенту было выгодно и удобно строить договорные арендные отношения с ним точки зрения НДС. Тогда нужно учитывать следующее. Как правило, арендная плата состоит как минимум из двух частей – эта плата за сами оказываемые услуги и оплата за услуги, которые де-факто, сам арендодатель не оказывает (свет, электроэнергия, вода и т.д.) Иногда к этим двум частям прибавляются дополнительны услуги, оказываемые самим арендодателем или привлеченными им третьими организациями (услуги по уборке помещения, охране и т.д.). В подавляющем большинстве случаев, как бы вы не оформили арендные отношения НДС как определенная сумма денежных средств не теряется. Если этот налог нельзя взять к вычету по той или иной причине, его можно учесть в расходах в целях исчисления налога на прибыль или единого налога в случаях применения налоговой базы 15 % (п.2 ст170 НК РФ; п.8 ст. 346.16 НК РФ.).

Однако, т.к. НДС очень трудно поддается оптимизации в отличие от других налогов, на наш взгляд, лучше оформить отношения таким образом, чтобы сохранить вычет НДС у арендатора (а не взять эту сумму в расход).

Существует письмо ФНС от 4.02.10 г. N ШС-22-3/86@, в котором фактически дан алгоритм, как оформить арендные отношения, чтобы это было наиболее целесообразно с точки зрения планирования НДС.

Вариант 1 Между арендатором и арендодатель составлен один договор. В нем сказано, что арендная плата состоит из постоянной части (она соответствует стоимости переданной в аренду площади), и переменной части (в т.ч. компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений). Порядок расчета этой переменной платы основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений. При таком варианте на всю сумму арендной платы арендатор выставляет арендодателю НДС. Обуславливая правомерность такого подхода в такой ситуации, Минфин ссылается на Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08.

Вариант 2 Плата за пользование квадратными метрами является арендной платой. А вот плата за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку), является не арендной платой, а компенсационными расходами, возмещаемыми арендатором арендодателю, что указано в отдельном договоре. При таком варианте на стоимость этих последних возмещаемых затрат НДС не начисляется (письма ФНС России от 27.10.06 N ШТ-6-03/1040@ и от 23.04.07 N ШТ-6-03/340).

Вариант 3 Третий вариант, который рассматривает в своем письме Минфин – эта посредническая схема оформления арендных отношений. Т.е. арендная часть состоит из основной платы за квадратные метры, на которую начисляется НДС. В отношении остальных услуг (коммунальных, охранных и т.д.) согласно договорам, арендодатель выступает в роли посредника. Соответственно НДС за оказанные услуги в данном случае арендатор платит основному поставщику услуг (например, охранному предприятию).   Таким образом, на взгляд автора данной статьи, наиболее просто и экономичнее использовать первый вариант оформления отношений. Однако, вы, естественно, можете выбрать тот из них, который покажется максимально вам удобным.

Прочитать статью на близкую тему:

Налоговое планирование и минимизация налоговых рисков в сделках с недвижимостью

Или посетить мероприятия, проводимые автором публикации:

Круглый стол по налоговому планированию

Семинары по налогам, налоговому планированию и другие мероприятия (для бухгалтеров, финансовых директоров, руководителей и владельцев компаний)

Яндекс.Метрика